二、资金成本与土地成本的最优设计

三、产业和文旅部分的退出通道

四、消费权和股、债权模式：合伙人募资方式

资产标的的托管和交易流转（动产交易与不动产交易）

1.设立中国古建资产托管交易平台

（1）设立目的：旨在通过资产发现和价值发现的手段通过交易流转实现抢救保护的目的，经过登记、确权、确真及确价的过程，最终实现资产管理的功能。

（2）类型划分：针对我国古建的现状和特点，将中国古建系列文化园划分为复建类古建文化园、古村镇古建文化园和仿古类古建文化园三类，并针对各自固有的特点形成差异化托管和交易流转方案。

2.复建类古建文化园

（1）园区构成：原态整体性古建构件、已修复类整体性古建构件、未修复非完整性古建构件、复建修复类古建构件、拼装类古建。

（2）标的托管：在深圳文化产权交易所托管的整体性古建构件标的中，按建筑文化分类、工艺风格特征、园区功能规划等要求完成首轮交易后选取有代表性的标的进行异地复建，形成古建文化园区。（3）交易流转：每个园区引入不少于100个在深圳文化产权交易所托管交易的资产标的，包括全部独立式古宅和部分功能性、景观性古建，在深圳文化产权交易所平台进行三轮次交易。第一轮，整体性古建构件换手交易；第二轮，整体性古建构件复建后再评估作为复建类古建进行升值交易；第三轮，完成复建的古建由深圳文化产权交易所专业团队植入内容和模式，由深圳文化产权交易所再评估，重新挂牌交易。多轮次托管和深圳文化产权交易所产生收益纳入园区整体收益，参与各方按投入分利。

3.古村镇古建文化园

（1）园区构成：原态古建、修缮或改造古建、附加类古建、古镇古村整体资产。

（2）托管方式：对古村、镇、街区古建资产进行整体资产托管。

（3）交易流转：第一轮按原资产归属和古建特点确立资产托管标的并挂牌交易完成后，深圳文化产权交易所将对托管的该整体资产整合深圳文化产权交易所资源进行功能定位和特色规划，植入产业内容及项目、规划整合文旅资源、品牌及推广工程等提升工程，在此基础上对原托管交易标的重新评估，进行再托管交易。

4.仿古类古建文化园

（1）园区构成：仿古园区和村镇中独立产权单位的建筑资产、仿古园区和村镇整体资产。

（2）托管方式：只接受此类园区整体资产托管，并鼓励具备一定规模的仿古文化园申请托管。

（3）交易流转：在实现仿古类古建文化园区资产整体托管后，与园区产权归属人或申请代理人通过协商方式，按园区设计规划和功能分布，对园区内独栋或组合式建筑，拆分设计为单一托管资产标的进行挂牌交易。

5.引入资产管理盈利模式，降低项目资金占有成本

通过为古建文化园植入资产管理的盈利模式，使古建文化园由单一的文旅模式升级为“文旅+资产管理”的双重模式，确保了古建文化园自我生存和发展的可能，从而充分利用了古建资源，提升了资产的流动性，降低了建筑成本，缓解了一次性投入压力。

1.资金来源

（1）地方政府专项债券

（2）文化企业专项债

（3）产业基金

（4）融资租赁

（5）资产融资

（6）政府引导扶持、产业合伙人招募、网红文创等

2.土地成本

（1）对于复建类古建文化园，用地资金可以采取以下三种模式： 

①在政府政策扶持前提下直接征地。考虑到园区文化和公益属性，可由属地政府直接供给土地，并给予相应的用地政策支持。

②成立合资公司总体开发该园区，政府以基础地价作价入股。

③成立园区开发基金，政府以土地地价作为发起或引导基金，深圳文化产权交易所指定专业基金机构在深圳文化产权交易所募集所需其他建设基金，按基金方式运作。

（2）对于古村镇古建文化园，用地资金可以采取以下两种模式：

①成立合资公司，产权归属人以托管的资产作价入股，深圳文化产权交易所以资金投入、运营管理入股，合资组建公司。

②成立项目基金，产权归属人或代理人以委托资产作价参与发起，深圳文化产权交易所筹集建设及运营资金。

（3）对于仿古类古建文化园，用地资金可以采取以下两种模式：

①成立合资公司，与古村镇古建文化园类似，产权归属人以托管的资产作价入股，深圳文化产权交易所以资金投入、运营管理入股，合资组建公司，以此获取相应的土地资源。

②建立纯托管方式，即产权归属人与深圳文化产权交易所签订合同，将古建资产委托深圳文化产权交易所经营与管理，获取的资产收益按照协议进行分配。

传统的产业投资退出机制主要包括：首次公开发行退出、并购退出、回购退出以及清算退出。针对古建资产管理计划的退出通道主要以并购退出及回购退出为主。

通过将改造后的古建项目的各项业务分类，再将其经营权对外出售，以达到回笼资金的效果。